Mercato delle stanze in affitto, a Modena impennata dei costi e cresce il subaffitto

MODENA - Nei mesi scorsi un'indagine di Immobiliare.it poneva Modena in cima alla classifica delle città con il più forte incremento dei canoni medi delle stanze in affitto, passati in un anno da 385 a 506 euro, con un clamoroso +31%. Sunia e Cgil hanno voluto approfondire il tema, non per mettere in discussione una consolidata forma dell'abitare, ma per verificare la correttezza di quei numeri, per indagare eventuali abusi, eccessi ed illegalità. Ne esce un quadro che conferma i livelli di costo dei canoni delle stanze in affitto, persino al di sopra di quanto rilevato pochi mesi fa. Di seguito, una sintesi dei dati più rilevanti, presentati, tramite un comunicato stampa, da Cgil e Sunia Modena:

"Sono stimabili in 4/5.000 le stanze in affitto a Modena, per lo più all'interno di appartamenti, una stima che comprende l'area del nero e del grigio. Oltre il 90% ha bagno e cucina in comune, ed il numero degli affittuari va da 2 a 17. Le dimensioni delle stanze vanno da 9 mq, misura molto diffusa nelle più recenti ristrutturazioni, ai 20 mq. La quasi totalità viene proposta con un contratto transitorio, fino a 18 mesi; una tipologia per la quale i proprietari sono tenuti ad applicare a Modena, Comune ad alta tensione abitativa, i canoni concordati. Canoni rinnovati nel 2023 dai sindacati dei proprietari e degli inquilini e per i quali chi affitta gode della riduzione dell'Imu e dell'aliquota agevolata al 10% per la cedolare secca. E’ facile notare che i canoni concordati, in questa tipologia, sono largamente ignorati. Abbiamo esaminato 605 inserzioni di diversi soggetti; il 67% dei canoni riferiti a stanze a Modena sono oltre i 400 euro, e tra questi il 40% oltre ai 500 euro, con punte di 900 euro per camere con bagno privato. La media, difficile da calcolare per i molti canoni “spese comprese”, si pone attorno ai 520 euro, spese comprese. Cifre incompatibili anche con i livelli più elevati dei canoni concordati.

Applicando i canoni concordati l’oscillazione del costo delle camere in affitto dovrebbe porsi tra un minimo di 190 euro ed un massimo di 350 euro, tipologia quest’ultima che riguarda però meno del 10% degli immobili. Nel rapporto avanziamo l’ipotesi che solo il 15-20% dei canoni di stanze sia allineato, più o meno, con quanto previsto dagli accordi territoriali, prevedendo allo stesso tempo spese realistiche. Un ulteriore 15-20% ha differenze più consistenti, soprattutto nelle spese. Un 60-70% del nostro vasto campione registra difformità maggiori, con maggiori costi tra il 30 e l’80%, con punte anche superiori al 100%. Le spese (utenze, rifiuti, condominio) sono oggetto di diversi abusi, con costi mediamente superiori dalla realtà dal 30% al 100%. Ma tra i casi che presentiamo nel report c'è anche chi si è visto proporre 350 euro di spese mensili, per una camera di 10 mq in un appartamento con quattro ospiti. Soprattutto è difficile ottenere i dati dei consumi reali ed il conguaglio con quanto pagato. Si può dire che negli appartamenti affittati direttamente dal proprietario le differenze rispetto ai canoni concordati e le spese legittime sono comunque più bassi rispetto alle stanze in subaffitto. Si può dire, senza tema di smentita, che l'impennata folle del costo delle camere in affitto, che ovviamente ospitano la parte più debole del mercato del lavoro e gli studenti, è da ricondurre alla fortissima crescita della formula del subaffitto. Un'impresa edile acquista un appartamento o una palazzina, ristruttura gli ambienti, solitamente in forma low cost, e li affitta ad un'altra impresa, solitamente una agenzia immobiliare. Un affitto a mercato libero 4+4, con l'ovvia autorizzazione al subaffitto da parte dell'affittuario. Una speculazione estrema, che andrebbe indagata con attenzione, che fa salire i canoni complessivi fino a tre volte quelli di mercato rispetto all'immobile affittato per intero. Vanno segnalati appartamenti in piazzale Risorgimento, con 11 affittuari, e in Canalchiaro con 9, che raggiungono un monte canone annuo di 67.000 e 52.000 euro.

Il rapporto si concentra attorno a tre grandi soggetti operativi nell'affitto di stanze, anche col meccanismo del subaffitto, con un numero di immobili anche superiori ai 200. Il subaffitto, se autorizzato dal proprietario è perfettamente legale; ma le norme sono pensate per altre epoche, quando il subaffitto era quello di Zia Pina, che aveva una camera libera nel suo appartamento. E' prevalente una lettura che consente al subaffittante, anche per affitti transitori, l'applicazione di canoni discrezionali; canoni che hanno trascinato la crescita dei prezzi non solo delle stanze, ma anche degli affitti a mercato libero di interi appartamenti. Ci sono più segnali, a Modena, di ristrutturazioni in corso relativi ad intere palazzine per adibire gli appartamenti ad affitto transitorio di stanze. Uno di questi, già oggi, ospita nei diversi appartamenti oltre cento persone. La situazione a Modena potrebbe peggiorare ancora; oggi una stanza con il bagno in comune costa come un piccolo appartamento pochi anni fa. Infine gli studenti, per i quali esiste la specifica categoria del contratto transitorio appunto per studenti, anche questa largamente evasa o mal interpretata nei contenuti economici. Sunia e Cgil, nel rapporto, chiedono un'azione corale per ridurre di intensità le speculazioni in corso e quelle in arrivo e per affermare il ruolo centrale dei canoni concordati nella crisi abitativa di Modena. Il rapporto è dedicato ai modenesi e alle modenesi, proprietari di immobili, che scelgono, con responsabilità sociale, l'affitto a canone concordato, che è l'alternativa possibile, anche per l'affitto di stanze, agli eccessi ed agli abusi che a Modena stanno crescendo. Per questo daremo il via, nei prossimi mesi, ad un canale nel quale uomini e donne, ragazzi e ragazze, in affitto o subaffitto in una stanza della nostra città, potranno ottenere informazioni, rivendicare diritti, recuperare quanto pagato in eccesso".

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